подпишитесь на наши RSS-каналы:
Инвестируя в недвижимость на Восточном побережье, вы всегда задаетесь вопросом, какое именно жилье принесет больший доход. При этом не имеет значения, хотите ли вы в будущем перепродать объект по более высокой цене либо же иметь доход от ренты, — всегда присутствует желание больше заработать.
Часто у клиентов уже готов приблизительно такой бизнес-план: купить недвижимость по цене около 8 млн. бат, сдать ее в аренду и на вырученные деньги жить в свое удовольствие. Однако в процессе изучения особенностей тайского рынка недвижимости покупатели меняют стратегию, приобретая на ту же сумму несколько маленьких и дешевых квартир. Почему? Да потому, что это позволит им получить больший доход! Давайте разберемся, как это происходит.
Итак, за 8 млн. вы, скорее всего, собираетесь купить апартаменты с двумя спальнями площадью около 150 м2 вдали от побережья. Второй вариант — большая квартира с одной спальней (или маленькая с двумя) общей площадью около 100 м2 на первой линии.
Цена аренды большой квартиры с одной спальней, как правило, составляет не более 40,000 бат в месяц (при условии полугодового контракта). Таким образом, вы зарабатываете в лучшем случае 480,000 бат в год при условии, что квартира находится в аренде постоянно. Впрочем, это маловероятно. Оптимистичный
вариант — это 10 месяцев. Если же вы сдаете квартиру через агентство, его услуги обойдутся около 8%. Вследствие простых расчетов мы получаем 368,000 бат или же 4,6% годовых. Согласитесь, это неплохо. А если учесть, что творится сейчас на мировых рынках, то это очень даже хорошо.
Если же вы приобрели маленькую квартиру с двумя спальнями на первой линии (или с хорошим видом на море) за 8 млн. бат, вы сможете ее сдать за 50,000 бат в месяц. Придерживаясь нашего сценария относительно 10 месяцев аренды в год, получаем 5,75% годовых. Уже лучше!
Теперь возьмем наши 8 млн. бат и купим 2 маленьких (по 45 м2) квартиры с одной спальней в пределах досягаемости пляжа за 2,7 млн. бат каждая и 2 маленьких студии (где-то по 30 м2) за 1,3 млн. бат каждая. Квартиры с одной спальней дадут вам порядка 20,000 дохода в месяц, а студии — 12,000. Я несколько осторожен в вопросах подсчета прибылей, потому что стараюсь придерживаться реальных цен на рынке. Итак, просчитаем заново наш сценарий аренды.
Итого, мы имеем: (20,000x2) + (12,000x2) хЮ мес. - 8%, что дает нам 588,800, а это уже 7,4% годовых. Однако не следует забывать, что это — общий доход. За вычетом платежей, издержек, комиссий и прочего будет очень хорошо, если у вас на руках останется 4-5%, редко 7%.
В то же время, учитывая тенденции рынка, вы получите еще 10% прироста стоимости жилья (или даже 20%, если вы купили жилье на этапе до начала строительства или на ресейле при удачном стечении обстоятельств).
Чтобы еще больше увеличить доходность, вам следует подумать о краткосрочной аренде. Люди обычно не очень интересуются такими контрактами, потому что отношение к жилью у арендаторов живущих краткосрочно и долгосрочно, сильно отличается. Это действительно так, но вы всегда можете принять меры, чтобы обезопасить свое имущество и сохранить его в надлежащем виде. Например, обратиться к службе горничных, чтобы они проводили уборку пару раз в неделю и заодно приглядывали за вашей квартирой. Краткосрочная аренда может быть хорошим способом заполнить периоды между долгосрочными контрактами, тем более что арендная плата в этом случае будет больше процентов на 20%. Большинство арендаторов, интересующихся жильем на короткий срок, присматривают себе студии или же квартиры с одной спальней.
Обычно покупатели приводят такой аргумент: содержание 4-х квартир обойдется дороже, чем одной. Однако это не совсем верно. Несомненно, дорогие кондоминиумы по ценам в диапазоне 40,000-50,000 бат обычно привлекают постояльцев с долгосрочным контрактом (возможно, это будут корпоративные арендаторы, и вам повезет, если они останутся более двух месяцев), и чаще всего они лучше заботятся о вашем имуществе. Однако следует понимать, что если собственность простаивает, вы вообще ничего не зарабатываете.
В то же время, имея несколько маленьких квартир, даже при условии простаивания одной или двух из них, вы все равно получаете доход. К тому же, если вы решите их продать — будет легче найти покупателя на квартиру в 3 млн. бат, чем на 10-миллионные апартаменты. Более того, имея несколько объектов, вы получаете определенную гибкость в распоряжении своим капиталом: можно продать одну или две квартиры, чтобы получить на руки живые деньги, при этом сохранив оставшуюся парочку квартир за собой.
Резюмируя, можно сказать, что гибкость — это самое важное в инвестициях. И маленькие, дешевые квартиры как раз вам ее дают. Хотя, конечно, в каждом правиле есть свои исключения — несколько моих клиентов удачно купили 8-миллионную недвижимость и имеют с нее 9% годовых.
